农地经营权抵押贷款应破解三大难题

一是借款人主要为新型农业经营主体，普通农户较少。一方面，新型农业经营主体信用意识较强、等级较高，银行更愿意与其“打交道”。另一方面，普通农户土地面积小、价值低，评估成本高，抵押物处置更为困难，银行往往“不折腾为妙”。

　　二是抵押物自身“不合格”，银行只能变相规避放贷风险。一般说来，新型经营主体主要通过“出租”方式流转土地，其期限较长，但租金大都一年一付，即年初支付当年的流转租金。银行很清楚，这种流转模式的借款人真正获得的只是当年的经营权，这种“抵押物”是不合格的，因为一旦借款人无法按时还款，此时抵押物的价值往往已经丧失。实践中，银行为了降低自身的风险，想了两“招”：一是将地上附着物(如大棚、作物)和土地经营权“捆绑”抵押，评估价值以地上附着物为主，二是由政府部门或担保公司进行“信用担保”。银行坦称，这种所谓的“产权抵押+地上物”或“产权抵押+第三方(或政府)信用担保”，已经不是真正意义上的土地经营权抵押贷款，抵押更多是“形式”。

　　三是抵押物处置难，银行等金融机构根本无法处置。应该说，上述银行的做法，从源头上有效规避了“抵押物处置”这一最大风险。因此，实践中很少发生银行真正处置抵押物的这一情况。然而，一旦出现违约，即便抵押物是合法的、合格的，银行也根本无法处置。2014年前后，浙江省象山县种植大户郑康国承包了780亩林地种植杨梅，他以这些山林的林权作为抵押反担保，通过担保公司的担保从农信社贷款178万元。由于自然灾害，郑康国无力偿还贷款，担保公司进行了代偿。但担保公司无法给这片山林找到“下家”，也不可能自己来经营。这么多果树，还需要管护，目前只好依然暂由郑康国进行管理。林权如此，担保公司如此，更何况土地经营权和银行。对银行来说，不容易变现的抵押物，反而是一种负担。